Samenvatting Vivare-beleid. 

Woningbeheer Renkum is op 1 januari 2001 overgegaan in Vivare. WBR  en Vivare zijn autonome organisaties die hun eigen beleid vast stellen.

In het verleden dreven woningcorporaties meer op subsidies en waren zij ook wat meer verlengstuk van het overheidsbeleid.

Zeker onder Paars zijn de corporaties verzelfstandigd en moeten zijzelf uitkomen met hun middelen.

Het beleid was vroeger vooral aanbod gestuurd. De laatste jaren gaat men steeds meer over op sturing door de vraag.

Het marketingbeleid van Vivare ligt helemaal in het verlengde van het beleid dat werd gevoerd door WBR. 

Mission Statement is het leveren van woondiensten op maat. Hoofddoel blijft het leveren van goedkope en betaalbare huurwoningen voor de primaire doelgroep.
Commerciële doelen en mogelijkheden zijn daaraan ondergeschikt. 

Marktonderzoek uit 1998/1999 toont aan dat de vraag naar lage sociale huur daalt. Dit komt door concurrentie van de betaalbare koopwoningen.

In 1998 ging het KAN ervan uit dat nog maar 20% van de nieuwbouw moest worden gereserveerd voor de sociale sector.

Op dat moment waren de effecten van het uitstel van de bouw van Vinex lokaties nog niet goed te zien. Deze effecten worden overigens op dit moment gezien als tijdelijke effecten. 

Volgens woning marktonderzoeken/woonvoorkeuren uit 1998 kan Vivare-Renkum haar voorraad terugbrengen van 3300 naar 2300 sociale sector woningen.

WBR ging daarbij uit van een redelijk weer scenario voor de toekomst. Bij een structureel mooi weer of slecht weer scenario verandert de gewenste omvang van de kern voorraad. De kern voorraad blijft bedoeld voor huisvesting van de aandachtsgroepen van beleid zoals in het Besluit Beheer Sociale Huursector is vastgelegd. 

Van de WBR voorraad zit 80 procent in de goedkope klasse.  Een minpunt is dat 40 procent aangeduid wordt als van matige kwaliteit. Dit vergt een actief voorraad beheer. Het is een uitdaging om de voorraad "in de markt te houden".  Een deel moet worden aangepakt via slopen en vervangende nieuwbouw. Een kleiner deel kan worden verkocht. Vooral het deel dat in de hogere huren valt. Hier is de concurrentie van de goedkope koopwoningen het meest voelbaar. 

Vooral meer gezinswoningen zonder lift liggen slecht in de markt. De huren liggen hier al zo hoog dat ze na kwaliteitsverbetering niet verder omhoog kunnen.

In 1998 werden deze lokaties geval gezien als "gestigmatiseerd" en bestond vrees voor sociale segregatie.

In het strategisch plan wordt opgemerkt dat de marktpositie van objecten afhankelijk is van oplopende of afnemende bevolkingsdruk en ook van economische conjunctuur.

Dat maakt dat elke inschatting gebaseerd is op een momentopname. 

Vivare en Het Kan gaan er van uit dat de huidige toenemende vraag naar huurwoningen op dit moment samenhangt met het uitstel van de Schuitgraaf. En dus van tijdelijke aard is.

Marktontwikkelingen worden gevolgd met enquêtes en de administratie van de woonbonnen. Elke drie of vier jaar wil Vivare en grondig marktonderzoek om inschattingen en beleid bij te stellen. Men wil immers vraag gericht werken en alert blijven op verschuivingen in de markt.

Vivare is zich ervan bewust dat haar prognoses gebaseerd zijn op "een redelijk weer voorspellingen".

 

Evaluatie woonruimte-verdeling 2002:

- 75% van de verhuizing in in de huursector is lokaal. Hoewel iedereen uit het Kan gebied naar een

  woning in Renkum mag dingen gebeurt dit nauwelijks!!!

  In de sociale koop sector kijkt men wat meer regionaal rond.

- de meeste interlokale verhuizingen vinden plaats tussen de naburige gemeenten.

- de instroom van buiten Het Kan blijft steeds stabiel op 10%

- het aantal verhuringen door Vivare daalt; het aantal reacties op een leegstaande woning neemt sterk toe

  en de slaagkans neemt af.

  dit komt door het uitstel van de bouw van de Vinex-lokaties.

- aangeboden woningen worden steeds vaker geweigerd. Ondanks de krappe markt. Men stelt dus steeds 
  hogere kwalitatieve eisen!
 

Mijn  conclusies:  

Er is volgens woning marktonderzoeken 1998 een afnemende vraag naar sociale huurwoningen. Op dit moment loopt de vraag wel op. Maar na de bouw van Schuitgraaf  zal de structurele ontwikkeling zich herstellen.  

Vivare is zich bewust van de "redelijke weer voorspelling"- achtergrond bij de huidige prognosen. 

Vivare blijft de ontwikkelingen in de vraag alert volgen om met name de primaire doelgroep te bedienen. Ook de marktpositie van objecten zal elke drie of vier jaar worden geëvalueerd op grond van recente ontwikkelingen (bevolkingstoename/economische conjunctuur). 

Doelstelling van het Kan is om 20% van de nieuwbouw te reserveren voor de sociale sector (koop en huur samen).

Vivare: de aandachtsgroep van beleid blijft in de kern bestaan doch neemt landelijk gezien in omvang aanzienlijk af. De kern beperkt zich uiteindelijk tot 15 a 20 procent van het aantal huishoudens. 

Als de gemeente Renkum tot 2004 50% van de nieuwbouw reserveert voor de sociale sector dan heeft dat de zin omdat daarmee het bestand aan sociale huurwoningen kwalitatief op peil wordt gehouden in het kader van het voorraadbeheer. Het is een vernieuwing van het bestand. Geen uitbreiding. 

Mission statement van Vivare: het bereikbaar houden  voldoende woningen met een lagere huur voor de laagste inkomensgroepen en het leveren van woondiensten op maat.

Vivare besteedt veel aandacht aan communicatie met haar bewoners en heeft een uitgebreid communicatie plan. Dit kan een voorbeeld zijn voor de gemeente Renkum? 

De marktpositie van objecten is afhankelijk van bevolkingsontwikkelingen in ontwikkelingen in de economie. Prognosen zijn dus altijd een tijd opname.

Deze moeten elke drie of vier jaar worden bijgesteld. Hetgeen niet betekent dat eenmaal ingezet beleid nog zomaar kan worden veranderd. 

Ondanks de krappe markt worden huurwoningen steeds vaker geweigerd.

 Vivare heeft als randvoorwaarde voor de aanpak van Tussen de Lanen gesteld dat er zicht moest zijn op een gemeentelijk structuurplan voor Doorwerth als geheel. Dit is voorlopig het plan van Kuiper  Compagnons.
 

Mijn vragen:

a. Is Vivare in staat om een toenemende vraag naar sociale huur in Renkum op te vangen indien blijkt dat
    verhuisstromen uit Arnhem zich hierheen verleggen?

    Deze vraag is misschien theoretisch-maar vraagt wel naar het opvang vermogen en het
    reactievermogen van Vivare.

b. Is Vivare in staat om een toenemende vraag naar sociale huur in  Renkum op te vangen indien de
    economie achteruitgaat?

c. Had Vivare de sloop van Tussen de Lanen niet beter kunnen uitstellen tot de bouw in Arnhem Zuid
    (Schuijtgraaf) beschikbaar kwam? 
   
De marktpositie van een project is immers mede afhankelijk van de druk op de woningmarkt! Hetgeen
    inhouden kan dat Tussen de Lanen tijdelijk meer gewild is.

d. Is het plan van Kuiper Compagnons inmiddels maatgevend voor de toekomst van Doorwerth?
   
Op basis van de Renkumse trektochten?

 Wim Tinke.